5 giai đoạn tăng giá của một dự án bất động sản

5 GIAI ĐOẠN TĂNG GIÁ CỦA MỘT DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

Khi đầu tư vào bất động sản ai cũng muốn sinh lời, vậy đâu là thời điểm bất động sản sẽ tăng giá nhiều nhất để bán ra? Hãy cùng tham khảo bài viết sau đây nhé.

Bài viết liên quan:

Kinh nghiệm đầu tư shophouse

Những giai đoạn thăng trầm của thị trường bất động sản

Có câu hỏi thế này: "Có sổ mới mua liệu giá có còn tăng nhiều nữa không? Có nên mua từ giai đoạn đầu để lời nhiều không?" Tôi nghĩ đây cũng là câu hỏi của nhiều bạn khi đầu tư vào bất động sản, tôi sẽ nói về các giai đoạn và tiến trình tăng giá thường thấy của một dự án bất động sản dự án.

Rất mong bài này sẽ giải thích được quy trình tăng giá của một dự án bất động sản và giúp bạn trả lời câu hỏi trên. Tất nhiên, các giai đoạn tăng giá của bất động sản viết trong giai đoạn thị trường bình ổn chứ không phải tình hình biến động như thời dịch bệnh Covid-19 hiện nay.

Theo nhiều chuyên gia, bất động sản sẽ có 5 giai đoạn tăng giá như sau:

1. LÚC DỰ ÁN TRIỂN KHAI GIAI ĐOẠN 1

Đây là giai đoạn đầu tiên của một dự án bất động sản, cũng là giai đoạn khởi đầu, mua lúc này có giá rẻ nhất, nhiều chiết khấu khuyến mãi nhất, có một số nhà đầu tư mua vào giai đoạn này lướt nhẹ được 30-50 triệu đối với dự án hot, nhưng trường hợp này rất hiếm.

Mua giai đoạn này đồng nghĩa với việc bạn đang mua dựa vào niềm tin với sale, với chủ đầu tư của dự án rằng dự án này sẽ triển khai đúng tiến độ như đã cam kết. Yếu tố pháp lí của dự án nhà đầu tư nên xem xét kỹ trước khi xuống tiền đầu tư.

Ở thời điểm hiện tại, rất nhiều dự án ở Tp.HCM và Hà Nội đang bị dừng lại để thanh tra, pháp lý dự án mới đang bị siết chặt, nên tốt nhất dự án nào pháp lý đầy đủ hãy đầu tư.

2. DỰ ÁN TRIỂN KHAI CÁC PHÂN KHU (BLOCK) TIẾP THEO

Giai đoạn 2 chủ đầu tư sẽ ra mắt tiếp các phân khu khác của dự án, lúc này giá bán sẽ tăng nhẹ, thường 5-10% so với phân khu đầu tiên. Đặc điểm của các phân khu mở bán sau luôn có vị trí đẹp hơn hoặc nhiều tiện ích hơn so với phân khu trước nên giá cao hơn là chuyện đương nhiên.

Giai đoạn này thì phân khu đầu tiên không thể tăng giá 5-10% như phân khu mới được mà thường chỉ tăng 1-2%, mà 1-2% của 2 tỷ cũng đã 40 triệu rồi. Những khách hàng mua sau, họ biết dự án sau mà không chấp nhận giá của phân khu mới, họ sẽ tìm về phân khu cũ để mua với giá thấp hơn. Vì vậy, nhà đầu tư đã mua phân khu cũ nếu bán cũng đã có lời.

Hầu hết các dự án bất động sản sẽ có từ 2-3 phân khu (block) trở lên. Nên ai mua được ở giai đoạn đầu với mức giá tốt sẽ lời nhiều hơn các giai đoạn sau này.

3. KHI DỰ ÁN HOÀN THÀNH, CHUẨN BỊ BÀN GIAO

Giai đoạn 3 và giai đoạn 2 đôi khi hoán đổi cho nhau, vì có một số dự án chủ đầu tư làm xong hạ tầng của phân khu 1 rồi mới tiếp tục mở bán phân khu 2, nên bạn linh động, hoán đổi 2 mục này tùy từng dự án.

Trong bài viết này thì tôi sẽ đưa trường hợp chủ đầu tư bán hết phân khu 1, 2, 3 rồi dự án hoàn thành, chuẩn bị bàn giao để bạn dễ hình dung.

Đây sẽ là thời điểm người mua để ở là chủ yếu, lúc này thấy dự án gần hoàn thành, sắp lên hình, tiện ích đã có, người mua lúc này đã hình dung được nơi ở của mình.

Thời điểm này, có thể sẽ vẫn còn hàng của chủ đầu tư nhưng phần lớn là hàng có giá cao, lúc này người mua để ở sẽ tìm mua các căn ở phân khu đầu tiên để được giá tốt nhất.

Vậy bất động sản của chúng ta sẽ tăng giá ra sao, điều này phụ thuộc vào tình hình thị trường và lợi nhuận mong muốn của nhà đầu tư. Giá này phải rẻ hơn giá mà những căn chủ đầu tư vẫn còn hàng.

Đã đầu tư vào bất động sản thì ai cũng muốn sinh lời và phải lời hơn gửi ngân hàng, nếu không thì gửi tiền vào ngân hàng còn sướng hơn.

Lãi ngân hàng sẽ rơi vào khoảng 6-8%/năm ở thời điểm hiện tại, nên lợi nhuận mà nhà đầu tư mong muốn thấp nhất cũng phải từ 10-15%/năm trở lên. Thường thì từ lúc triển khai đến khi hoàn thành dự án là khoảng 2 năm (nhiều dự án ngâm 4, 5 năm vẫn chưa xong).

Ví dụ nhà đầu tư mua lô đất 2 tỷ, thì sau 2 năm họ phải bán được giá là 2,5 tỷ thu về sau khi trừ thuế phí, biên lợi nhuận này có thể thay đổi tùy theo khả năng thanh khoản của thị trường. Nhưng về cơ bản thì tỉ suất lợi nhuận phải cao hơn lãi suất ngân hàng thì khoản đầu tư mới được xem là thành công.

4. CÓ SỔ HỒNG VÀ DÂN CƯ VÀO Ở NGÀY MỘT ĐÔNG

Đây cũng gần như là giai đoạn cuối cùng của một dự án bất động sản và khi dự án có sổ hồng sẽ thu hút một lượng lớn người mua ở mà chưa yên tâm về pháp lý. Thì những người này sẽ mua vào thời điểm ra sổ để đảm bảo an toàn

Thời điểm này những nhà đầu tư từ giai đoạn đầu đã có lãi và thoát hàng ra nhiều. Gía bán cũng tăng khá cao so với lúc dự án mới triển khai giai đoạn một.

Dự án bắt đầu được nhiều người biết đến, tất cả đều đã thành hình từ căn hộ cho đến tiện ích nội khu. Thời điểm này là lúc dự án có tính thanh khoản cao nhất, dễ tìm khách mua lại nhất.

Lúc này những nhà đầu tư mua từ giai đoạn đầu nếu không bán thì cho thuê với mức lợi nhuận từ cho thuê khá cao. Ví dụ một dự án căn hộ ở Thủ Đức trước khách mua 1,5 tỷ, sau 2 năm bàn giao nhà, giá tăng lên 2 tỷ, cho thuê 10 triệu/tháng, 120 triệu/năm.

Tính ra là tỷ suất sinh lời từ cho thuê là 8%/năm trên giá trị căn hộ lúc mới mua, chưa kể là tăng về giá vốn.

Hay nhà phố Compound quận 9 mua giá 3 tỷ - 3,5 tỷ cho thuê được 15 triệu/tháng, 170 triệu/năm,  tỉ suất lợi nhuận được 5-6% mỗi năm, hiện nay giá đã tăng lên 6 tỷ. Cũng là một trường hợp đầu tư thành công.

Đầu tư bất động sản thật là tuyệt vời đúng không nào. Khi bất động sản của bạn cho thuê với giá tốt, dòng tiền về mỗi tháng, dân cư về ở ngày một đông thì tính thanh khoản cũng rất cao.

5. HẠ TẦNG XUNG QUANH HOÀN THIỆN

Đây là giai đoạn tăng giá cuối cùng của một dự án bất động sản, vì đa phần Việt Nam nhà đầu tư theo kiểu đón sóng, đón hạ tầng. Khi bán dự án thì được nghe đường này sắp làm, sắp mở rộng, gần dự án có cao tốc, có công trình hạ tầng lớn sắp hoàn thành,...

Ví dụ dự án Palm Height, Lakeview City cũng đợi hạ tầng là đường Song Hành thông xe, đến thời điểm hiện tại Lakeview đã tăng 150-200%, Palm Height tăng 30-50% so với giá mua lúc ban đầu.

Đây là giai đoạn khiến cho mức giá bán tăng đột biến, rất nhiều dự án, khách hàng mua từ giai đoạn đầu tiên đợi đến giai đoạn thứ 5 này, giá tăng tới 150-200% hoặc hơn.

LỜI KẾT

Về cơ bản thì đa phần các dự án trên thị trường từ năm 2014-2029 đều có các giai đoạn tăng giá như thế này, còn năm 2020 các dự án đang mở bán có giá khá cao, những ai mua ở thì phù hợp, đầu tư thì nên xem xét kỹ.