Kinh nghiệm đầu tư shophouse

KINH NGHIỆM ĐẦU TƯ SHOPHOUSE

Trên thị trường hiện nay, hầu hết các dự án căn hộ đều có tầng khối đế là các căn shophouse, đây là những mặt bằng rất thích hợp để kinh doanh hoặc cho thuê, vậy làm sao để chọn được một shophouse tốt để đầu tư. Chúng ta hãy cùng tìm hiểu chi tiết trong bài viết sau nhé:

Những bài viết có liên quan:

8 quy tắc vàng trong đầu tư bds

Những bí quyết đầu tư bất động sản thành công

Phân tích xu hướng đầu tư bất động sản

1. Shophouse là gì?

Trong những năm gần đây loại hình shophouse bắt đầu xuất hiện trên thị trường bất động sản và thu hút sự quan tâm rất lớn từ các nhà đầu tư. Hiện nay shophouse là điểm sáng trên thị trường và được nhiều nhà đầu tư săn đón, tìm mua.

Shophouse là loại hình căn hộ hoặc nhà ở kết hợp với cửa hàng thương mại, nên còn có tên gọi khác là căn hộ thương mại, nhà phố thương mại. Shophouse có rất nhiều công năng vừa có thể kinh doanh, vừa có thể để ở, cũng có thể cho thuê để có dòng tiền hàng tháng.

Đa phần nhà đầu tư khi mua shophouse chủ yếu là để kinh doanh, buôn bán hoặc để cho thuê lại, chứ ít khi sử dụng để ở. Vì shophouse thường có diện tích lớn, thậm chí ở một số dự án các căn shophouse có từ 2-4 tầng và giá bán shophouse bao giờ cũng cao gấp 2, 3 lần giá căn hộ, nhà phố thông thường.

2. Những loại hình shophouse

Trên thị trường bất động sản hiện nay có 2 dạng shophouse cơ bản là shophouse căn hộ (những căn nhà nằm ở tầng trệt của tòa chung cư) và shophouse nhà phố. 2 loại hình này có rất nhiều điểm khác nhau về thiết kế xây dựng, pháp lý, thời gian sở hữu cũng như điều kiện kinh doanh.

• Shophouse căn hộ

Tọa lạc tại tầng khối đế của các tòa nhà chung cư, thường sẽ có thời gian sở hữu 50 năm, có từ 1-2 tầng, diện tích giao động từ 100-200m2 tùy dự án. Thường bị giới hạn các loại hình kinh doanh (không được kinh doanh các sản phẩm như quán bar, vũ trường, karaoke, quán nhậu,... gây ồn ảo ảnh hưởng tới cuộc sống của các cư dân tầng trên).

 Shophouse căn hộ thường tọa lạc tại khối đế của những tòa chung cư

• Shophouse nhà phố

Thường nằm trong các dự án khu đô thị được quy hoạch bài bản, có từ 2-4 tầng, thời gian sở hữu lâu dài, diện tích sử dụng khá lớn từ 200m2 trở lên. Không bị giới hạn các loại hình dịch vụ kinh doanh.

 Shophouse nhà phố

3. Những đặc điểm cơ bản của Shophouse

Shophouse có các đặc điểm đặc thù về cấu trúc như chiều cao trần, chiều rộng của mặt tiền, vị trí,… Qua thời gian hiện nay shophouse có một số thay đổi về thiết kế, kiến trúc xây dựng và mục đích kinh doanh cũng đa dạng hơn. Một số đặc điểm nổi bật của shophouse như: 

• Về vị trí

Shophouse thường có vị trí nằm ngay mặt tiền đường chính hay ở đại lộ lớn, trong các khu đông dân cư, khu đô thị mới nên rất thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán nhằm phục vụ nhu cầu mua sắm, tiêu dùng của cư dân nội khu và xung quanh dự án.

Shophouse thường ở mặt tiền những trục đường lớn

Đối với shophouse căn hộ thì sẽ ở tầng trệt của tòa chung cư đó. Mặt tiền sẽ hướng ra các con đường nội khu trong dự án hoặc hướng ra các con đường xung quanh dự án.

• Về thiết kế

Với đặc thù là loại hình bất động sản vừa phục vụ cho hoạt động kinh doanh và cả nhu cầu để ở nên shophouse luôn có kiến trúc mang những nét nổi bật riêng thu hút khách hàng nhưng đồng thời thiết kế vẫn đảm bảo được sự tiện dụng tuyệt đối trong quá trình kinh doanh như:

 - Đa phần các shophouse căn hộ đều được thiết kế thông tầng, với trần cao có thể làm thêm một tầng lửng để tăng diện tích sử dụng. Ở một số dự án, shophouse căn hộ được bàn giao thô hoặc bàn giao hoàn thiện cơ bản.

Ở một số dự án căn hộ shophouse được bàn giao thô bên trong

 - Mọi hoạt động kinh doanh thường sẽ được bố trí ở tầng 1, còn các tầng trên thì để ở, nơi sinh hoạt nghỉ ngơi của cả gia đình.

 - Các căn hophouse thường được bố trí thành một chuỗi liền mạch với nhau nhằm cung cấp đa dang các loại hình sản phẩm và dịch vụ khác nhau cho khách hàng.

 - Trong các khu đô thị hay các dự án lớn thì kiến trúc xây dựng, thiết kế của shophouse được quy hoạch theo một mẫu chung, đồng bộ trong toàn dự án và không thể điều chỉnh cũng như không thay đổi kiến trúc.

 - Đối với các căn shophouse nhà phố, thường sẽ có từ 2-5 tầng, chủ đầu tư sẽ bàn giao thô bên trong và hoàn thiện bên ngoài, để gia chủ có thể tự thiết kế nội thất theo nhu cầu sử dụng cá nhân.

 Trong những khu đô thị, shophouse nhà phố thường được xây dựng thành một dãy nằm liền kề nhau và có từ 2-5 tầng

• Số lượng hạn chế

Hiện nay, tỷ lệ shophouse thường chiếm từ 2 – 5% số lượng các sản phẩm trong một dự án. Theo đánh giá của các chuyên gia, đây là tỷ lệ hợp lý và mang lại hiệu quả cao cho các nhà đầu tư. Việc lựa chọn được những căn có vị trí đẹp cũng gia tăng giá trị cả khi kinh doanh hoặc bán lại. Đây chính là lý do khiến mức giá các căn shophouse thường đắt gấp đôi, gấp 3 lần các sản phẩm khác.

4. Kinh doanh gì với shophouse?

Khi đầu tư Shophouse nhà đầu tư thường sẽ hướng đến hoạt động kinh doanh thương mại hoặc cho thuê lại. Hầu hết những loại hình dịch vụ, mặt hàng kinh doanh tại Shophouse là các sản phẩm tiện ích cung cấp cho cư dân của dự án và khu vực lân cận.

Nên bạn cần phải tìm hiểu kỹ khách hàng mục tiêu dự kiến của shophouse khi đưa vào hoạt động là những ai? Bạn cần nắm được yếu tố này trước khi quyết định chọn một dự án để đầu tư shophouse. Khu vực của bạn dự kiến sẽ phục vụ bao nhiêu người? Khả năng chi trả của nhóm khách hàng này như thế nào? Họ sống ở đâu? Hành vi mua sắm của họ ra sao?...

Có rất nhiều loại hình sản phẩm và dịch vụ có thể kinh doanh tại shophouse để sinh lời như: quán cafe, nhà hàng ăn uống, cửa hàng thời trang, cửa hàng tiện ích, siêu thị mini, phòng tập Gym, Spa, nhà trẻ,...

 Shophouse khối đế chung cư thường được mở siêu thị mini, nhà trả, spa, quán cafe,...

Ngoài ra vẫn còn một lựa chọn đơn giản hơn là cho thuê lại shophouse để kiếm nguồn thu nhập thụ đồng hàng tháng. Với những dự án ở vị trí tốt, đông người qua lại thì sẽ có nhiều đơn vị sẵn sàng thuê lại với giá cao để kinh doanh, buôn bán.

5. Shophouse phù hợp với những ai

Ưu điểm nổi bật nhất của shophouse là ở tính đa năng của căn nhà. Người mua khi chọn mua shophouse có thể kinh doanh, buôn bán ở tầng 1 và có thể ở tại các tầng phía trên. Điều này giúp khách hàng vừa có thể an cư lại vừa có thể thực hiện tái đầu tư sinh lời ngay tại căn nhà của mình.

Ngoài ra shophouse còn phù hợp với những ai muốn ở căn hộ chưng cư nhưng lại thích ở tầng thấp. Nếu không có ý định kinh doanh hay cho thuê, và thích ở căn hộ tầng thấp thì shophouse tầng trệt là sự lựa chọn lý tưởng.

Nhưng thường khách hàng sẽ chọn phương án cho thuê lại tầng 1, còn gia đình sẽ ở các tầng phía trên. Thông thường các khu shophouse trong các dự án chung cư đều có thiết kế 2 cửa ra vô, một cho mặt bằng kinh doanh một lối đi riêng dành cho nơi ở.

6. Những yếu tố để đầu tư shophouse thành công

1/ Đầu tư Shophouse muốn thành công thì phải cho thuê được giá và dễ dàng tìm được khách thuê lại. Muốn cho thuê được giá thì phải có khách hàng chịu vào shophouse mua sắm để các cửa hàng chịu thuê giá cao. Vậy những yếu tố nào tạo nên điều này:

- Shophouse không được nằm quá sâu vào bên trong, cách quá xa mặt tiền đường, người đi đường sẽ ngại ra vào. Điển hình như khu Phú Mỹ Hưng các chung cư mới xây shophouse bị bắt xây thụt vào theo quy định mới, bị ế rất khó cho thuê, các chung cư cũ của Phú Mỹ Hưng không bị bắt xây thụt vào thì shophouse lại cho thuê tốt.

- Shophouse phải có chỗ đậu xe cho người mua tấp vào, dính đoạn đường cấm không cho đậu xe thì shophouse sẽ rất khó kinh doanh buôn bán.

 Shophouse phải có chổ đậu xe để khách vãng lai thuận tiện ghé vô mua sắm

2/ Shophouse nằm vị trí càng mở với các khu dân cư lân cận càng tốt, kết nối giao thông thuận tiện là một lợi thế to lớn, những shophouse thuộc dự án đắc địa thu hút được nhiều dân cư xung quanh tới ăn uống, vui chơi, mua sắm thì càng có cơ hội sinh lời.

3/ Thiếu các yếu tố nêu trên thì shophouse không bán được cho khách vãng lai mà chỉ bán được cho cư dân của dự án đó, lúc đó phụ thuộc hoàn toàn vào cư dân chung cư đó có đông đúc không và số lượng shophouse có nhiều không.

Lẽ dĩ nhiên dân cư càng đông, shophouse càng ít thì cơ hội sinh lời càng cao. Ví dụ chung cư 40 tầng thì dân cư phải đông hơn chung cư 20 tầng, dự án xây dựng trên diện tích nhỏ, mật độ xây dựng dầy thì dân đông hơn. Chung cư dùng khối đế làm tiện ích nhiều hơn thì số lượng shophouse sẽ ít hơn.

Nhưng đa số thiếu yếu tố 1 và 2 thì khả năng thua lỗ sẽ rất cao. Yếu tố thứ 3 có thuận lợi cách mấy cũng khó lòng bù đắp được.

4/ Gía bán Shophouse không được quá cao so với căn hộ. Giá cao gấp 4-5 lần căn hộ ở những tầng trên thì phải đợi rất lâu mới có thể hòa vốn và khả năng sinh lời rất thấp. Thông thường giá bán shophouse bằng 2-3 lần giá căn hộ là hợp lý.

5/ Nên mua shophouse 1 tầng hoặc tối đa là 2 tầng. Đơn giản là càng nhiều tầng, diện tích càng lớn thành ra giá bán càng mắc và sẽ rất khó để cho thuê được giá tương ứng. Thực tế rất nhiều đơn vị khi đi thuê, kể cả những tên tuổi lớn, tài chính mạnh cũng chỉ cần thuê 1 tầng.

7. Những lưu ý khi đầu từ shophouse

- Shophouse càng nhiều tầng, diện tích càng lớn thì càng khó thu hồi vốn từ tiền cho thuê hàng tháng.

- Các căn Shophouse sẽ có mức giá đầu tư lớn hơn so với căn hộ thông thường, trung bình từ 30-50% vì vậy cần phải tính toán cẩn thận về khả năng thanh khoản, lợi nhuận khi cho thuê, khả năng thu hồi vốn.

- Chất lượng công trình khi bàn giao: loại vật liệu, nội ngoại thất, điều kiện bàn giao (bàn giao thô hay bàn giao hoàn thiện),...

- Khi dự án bàn giao cho cư dân vào ở thì cần chú ý tới phí quản lý hàng tháng, phí gửi xe, điện nước, đơn vị quản lý vận hành,...

- Nguồn điện sử dụng tại shophouse (2 pha hay 3 pha) vì một số đơn vị khi thuê shophouse (ví dụ như các siêu thị mini), muốn sử dụng nguồn điện 3 pha sử dụng cho hệ thống làm lạnh.

- Khả năng chịu lực của sàn shophouse là bao nhiêu kg/m2? Do nhiều đơn vị thuê shophouse để làm showroom trưng bày một số loại máy móc, thiết bị hạng nặng nên cần chú ý tới yếu tố này.

- Tìm hiểu kỹ quy định, các điều khoản điều kiện, các mặt hàng, các loại hình được và không được phép kinh doanh tại Shophouse.

8. Quy định pháp lý về mô hình shophouse

Theo các quy định về pháp luật có liên quan đến đất đai, xây dựng, nhà ở, đầu tư kinh doanh bất động sản,… thì chưa có một quy định cụ thể nào về mô hình shophouse. Do đó đối với shophouse sẽ áp dụng các quy định tương tự như đối với các loại hình bất động sản khác.

Hiện nay shophouse được chia ra làm 2 loại như sau:

- Shophouse căn hộ: sở hữu 50 năm

- Shophouse nhà phố: sở hữu lâu dài

Shophouse căn hộ

Là tầng dịch vụ của tòa chung cư, thường là ở tầng trệt của tòa chung cư đó. Thời hạn sở hữu là 50 năm. Nếu hết thời hạn trên thì nhà nước sẽ gia hạn quyền sử dụng nếu khách hàng vẫn có nhu cầu sử dụng.

Do shophouse căn hộ không phải loại hình nhà để ở nên chủ sở hữu không được phép đăng ký tạm trú, tạm vắng hay đăng ký giấy phép kinh doanh tại địa chỉ này.

Shophouse nhà phố

Shophouse nhà phố thường được xây dựng liền kề với nhau thành từng dãy. Và được xây dựng trong khu đô thị được quy hoạch bài bản, theo kiểu mẫu hiện đại và đồng bộ. Được cấp sổ hồng sở hữu lâu dài theo Điều 125 Luật đất đai 2013 và được áp dụng các quy định pháp luật như với biệt thự và nhà phố liền kề.

Về cơ bản shophouse nhà phố là nhà phố nên được đăng ký sổ hộ khẩu, tạm trú và giấy phép kinh doanh.

Tổng kết: Shophouse là lại hình bất động sản mới xuất hiện nên tiềm năng đầu tư còn rất lớn, được nhiều người săn đón, song lại có mứa giá khá cao và chưa có khung pháp lý cụ thể vì vậy các nhà đầu tư nên tìm hiểu rõ pháp lý của dự án và cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền đầu tư. 

Nguồn tổng hợp từ Internet