Những giai đoạn thăng trầm của thị trường bất động sản

NHỮNG GIAI ĐOẠN THĂNG TRẦM CỦA THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN

Dịch bệnh Covid-19 đẩy thị trường bất động sản vào tình thế khó khăn song đây không phải lần đầu tiên thị trường này đối mặt với thách thức trong những năm qua. Cùng tham khảo những giai đoạn lên xuống của thị trường bất động Việt Nam qua bài viết sau.

Bài viết liên quan:

5 giai đoạn tăng giá của một dự án bất động sản

Phân tích xu hướng đầu tư bất động sản

Những bí quyết đầu tư bất động sản thành công

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam người có gần 20 năm hoạt động tại Việt Nam, vừa công bố báo cáo tình hình thị trường bất động sản giai đoạn 1995-2020. Nghiên cứu này nhìn lại chặng đường từ giữa thập niên 90, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những giai đoạn tăng trưởng nóng.

Theo sau đó là thời kỳ suy giảm, khủng hoảng, đóng băng, rồi hồi phục trở lại một cách mạnh mẽ và đến năm 2020 bị chững lại do ảnh hưởng của dịch bệnh. Chuyên gia này chia khoảng thời gian đầy biến động vừa qua thành 4 giai đoạn thăng trầm với nhiều cột mốc phát triển cũng như biến cố mang tính bước ngoặt.

Giai đoạn 1995-1998: Khởi động và tăng trưởng nhanh

Năm 1995 đánh dấu cột mốc phát triển đặc biệt đối với Việt Nam khi cùng lúc chính thức bình thường hóa quan hệ với Mỹ và gia nhập vào cộng đồng các nước Đông Nam Á (ASEAN).

Đây là giai đoạn phát triển thành công vì Việt Nam từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, quan liêu bao cấp chuyển sang vận hành theo cơ chế thị trường đã tạo ra những bước tiến vượt bậc, làm thay đổi cả nền kinh tế.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, Việt Nam đạt tăng trưởng trên 9% vào các năm 1995 (9,54%) và 1996 (9,34%), tương ứng với chỉ số GDP bình quân đầu người đạt mức 277 USD (1995) và 324 USD (1996). Lạm phát được kiểm soát từ mức 12,7% (năm 1995) xuống mức 4,5% (1996) và 3,6% (1997).

Đây cũng là khoảng thời gian tăng trưởng nhanh của bất động sản. GDP tăng trưởng liên tục qua các năm khiến người dân tin vào tương lai tươi sáng của nền kinh tế, đã thúc đẩy giá nhà đất tăng cao.

Do bắt đầu mở cửa hội nhập, cuộc khủng hoảng tài chính - tiền tệ xảy ra năm 1997-1998 ở khu vực châu Á cũng có tác động nhất định đến nền kinh tế Việt Nam. Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, tăng trưởng kinh tế đến năm 1998 chỉ ở mức 5,76%, trong khi đó lạm phát tăng lên 9,2%.

Tuy nhiên, do độ mở của nền kinh tế chưa cao và mặt khác có sự chủ động ứng phó từ trong nước nên Việt Nam không bị cuốn vào vòng xoáy và đã vượt qua được cuộc khủng hoảng này.

Giai đoạn 1998-2008: Làm quen với các cơn sốt đất

Những năm cuối thế kỷ XX đầu thế kỷ XXI đánh dấu việc Việt Nam hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế thế giới, đỉnh cao là việc ký kết Hiệp định Thương mại tự do Việt - Mỹ (năm 2001) và gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới WTO (năm 2006).

Việt Nam thời điểm này được ví như "con hổ" kinh tế trong tương lai gần, với chỉ số GDP bình quân đầu người đạt 396 USD vào năm 2000.

Thị trường bất động sản cũng bắt đầu chuyển mình vào năm 2000 và bùng nổ trong giai đoạn 2001-2002, với tăng trưởng GDP lần lượt đạt 6,79% năm 2000 và 6,89% năm 2001. Kinh tế đạt mức tăng trưởng mạnh mẽ nhất vào các năm 2004-2007 khi bình quân GDP tăng trưởng 8,23% mỗi năm, dòng vốn đầu tư nước ngoài liên tục rót vào thị trường.

Các chính sách của Nhà nước cũng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và thổi bùng cơn sốt giá. Giao dịch và giá nhà trong những năm này đều tăng cao, biến bất động sản trở thành kênh đầu tư thu hút rất nhiều người tham gia.

Với 2 cơn sốt nhà đất vào các năm 2001-2003 và 2007-2008, giá nhà đất đã tăng lên nhiều lần, hoàn toàn vượt khỏi tầm với của những người có thu nhập từ thấp đến trung bình tại các thành phố lớn như Hà Nội hay Tp.HCM.

Giai đoạn 2008-2018: Thập niên biến động chưa từng có

Trong khoảng thời gian này, thị trường chứng kiến mọi cung bậc của một chu kỳ bất động sản như: khủng hoảng - hồi phục - bùng nổ - giảm tốc xuất hiện trong cùng một thập niên.

Giữa năm 2008, chu kỳ kinh tế một lần nữa lao dốc, bắt nguồn từ khủng hoảng tài chính toàn cầu, kéo theo đó là chu kỳ thoái trào của thị trường bất động sản. Thời điểm này tại Việt Nam, giá nhà đất lao dốc, biên độ giảm ước tính từ 30-40% chỉ trong một thời gian ngắn.

Tồn kho bất động sản năm 2012 lên tới trên 100.000 tỷ đồng. Nợ xấu của nhiều doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ tăng vọt. Lạm phát thực sự bùng nổ khiến Ngân hàng Nhà nước phải thắt chặt các chính sách tiền tệ.

Kể từ năm 2012, cơ quan quản lý nhà nước đã nỗ lực ban hành nhiều chính sách và các gói kích cầu kinh tế nhằm thu hút đầu tư và tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Kết quả là, thị trường bắt đầu có những chuyển biến tích cực.

Việc các doanh nghiệp đầu tư phát triển các dự án Nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ được giảm nghĩa vụ tài chính cùng với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được đưa ra đã từng bước giúp thị trường bất động sản dần phục hồi dù lượng tồn kho vẫn chưa được giải quyết hết.

Năm 2013-2014 thị trường lúc này đã ấm dần, bắt đầu tan băng, xu hướng đi lên tương đối mạnh mẽ. Đồng thời, những người quan tâm đến bất động sản cũng chứng kiến sự bùng nổ ở các phân khúc bất động sản cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng.

Trong đó, ấn tượng nhất là phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, ngôi nhà thứ hai, tạo ra một diện mạo hoàn toàn mới cho các tỉnh thành có vị trí địa lý và thiên nhiên ưu đãi như Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang, Bình Định, Quảng Ninh, Hải Phòng...

* Giai đoạn 2018-2020: Đà giảm tốc tăng dần - thách thức nhiều hơn

Từ năm 2018, đà giảm tốc của thị trường bất động sản dần lộ diện với sự sụt giảm nguồn cung kéo dài sang các năm 2019-2020, tiêu thụ nguồn hàng có dấu hiệu chững lại và thấp dần.

Sự giảm tốc này do các hoạt động rà soát, thanh tra, kiểm tra pháp lý những dự án bất động sản diễn ra hàng loạt, khiến thời gian chuẩn bị thủ tục cho các dự án mới bị kéo dài. Song song đó, dịch Covid-19 diễn biến phức tạp như một cú đánh bồi, càng khiến cho thị trường bất động sản thêm phần khó khăn.

Số liệu mới nhất của World Bank cho thấy, nền kinh tế Việt Nam có nền tảng mạnh mẽ và khả năng chống chịu cao, nhờ nhu cầu trong nước và sản xuất định hướng xuất khẩu vẫn ở mức cao trong hai năm trở lại đây.

Theo số liệu sơ bộ, GDP thực tăng khoảng 7% trong năm 2019, gần với tỷ lệ tăng trưởng năm 2018 và Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ tăng trưởng cao nhất trong khu vực. Do hội nhập kinh tế sâu rộng, Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch.

Tuy nhiên, tác động của dịch bệnh không nghiêm trọng như nhiều quốc gia khác, nhờ có các biện pháp  chủ động đối phó ở cả cấp trung ương và địa phương.

Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) dự báo GDP Việt Nam đạt mức tăng trưởng 4,1% trong năm 2020. Mặc dù con số này thấp hơn 0,7% so với dự báo tháng 4 của ngân hàng này, song đây vẫn là mức tăng trưởng cao nhất được kỳ vọng tại Đông Nam Á.

Ngân hàng Thế giới (WB) cũng dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam năm 2020 đạt 3% và kỳ vọng nền kinh tế Việt Nam sẽ phục hồi tương đối nhanh chóng và có tốc độ tăng trưởng 6,8% vào năm 2021.

Giữa giai đoạn khó khăn của nền kinh tế nói chung, trong tâm dịch Covid-19 nói riêng, CEO Savills Việt Nam nhận định, 25 năm qua đã chứng minh rằng ngay trong thời gian khủng hoảng kinh tế, Việt Nam vẫn nằm trong nhóm số ít các nước duy trì được tốc độ tăng trưởng khá cao.

Ông Neil MacGregor thừa nhận đại dịch sẽ còn kéo dài đến cuối năm 2020 và gây nên không ít khó khăn, sóng gió cho thị trường địa ốc. Song chuyên gia này cũng tin tưởng thị trường bất động sản vẫn có cơ hội phục hồi và phát triển trở lại trong giai đoạn 2021-2022, nhờ vào những quyết tâm rất lớn và kịp thời của Chính phủ.

Theo VnExpress