Bản chất của xu hướng bất động sản

BẢN CHẤT CỦA XU HƯỚNG BẤT ĐỘNG SẢN

(TĂNG GIÁ – GIỮ GIÁ – TẠO ĐÁY)

Một chu kỳ bất động sản có những giai đoạn nào?  Nguyên nhân do đâu dẫn đến những tình trạng này? hãy cùng tìm hiểu trong bài viết này nhé.

Mỗi chu kỳ bất động sản đều có các giai đoạn tăng giá, giảm giá và giữ giá từ sự kỳ vọng của nhà đầu tư

Giai đoạn tăng giá

Khi có đủ sự kỳ vọng rồi thì điều gì đến sẽ đến. Nhà đầu tư sẽ mua vào các lại Bất động sản và tìm cách bán lại với mong muốn sẽ kiếm được một khoản lợi nhuận cao. Lúc này với sự ồ ạt của cả thị trường, các dòng tiền từ mọi lĩnh vực đặc biệt là từ các tổ chức tín dụng đổ vào loại hình đầu tư này khiến cho nó bắt đầu tăng giá, thậm chí có nhiều khu vực giá tăng chóng mặt.

Ở giai đoạn này các nhà đầu tư hầu hết đều thắng lớn. Vì thị trường thực sự rất sôi động. Các viễn cảnh về một nền kinh tế đang diễn ra vô cùng tốt đẹp, các chỉ số tăng trường (trên giấy tờ) đang phá vỡ nhiều kỷ lục, các thông tin dự báo về nền kinh tế vô cùng tốt, khiến các nhà đầu tư như càng say giấc nồng, càng mạnh dạn hơn nữa khi quyết định xuống tiền.

Giai đoạn giữ giá

Câu nói “cuộc sống không giống cuộc đời” đã thực sự diễn ra trong giai đoạn này. Những dự báo về khủng hoảng kinh tế đang được nghiêm túc nghiên cứu, dịch bệnh diễn ra bất ngờ khiến mọi nỗ lực phát triển kinh tế bị trì hoãn cùng với những xu hướng mới cho phát triển kinh tế hình thành. Điều này đã tác động trực tiếp đến các loại hình đầu tư trong đó có Bất động sản.

Không giống như các loại hình đầu tư khác như cổ phiếu hay chứng khoán. Bất động sản sẽ có phản ứng đối với nền kinh tế chậm hơn rất nhiều. Vì các loại hình giao dịch Bất động sản khá phức tạp (nguyên nhân cốt yếu sẽ có phân tích ở phần cuối).

Với sự biến động của nền kinh tế, giá chứng khoán có thể sụt giảm ngay tức khắc còn giá Bất động sản thì nó sẽ nằm bất động (đúng với cái tên gọi của nó). Giai đoạn này các nhà đầu tư sẽ bắt đầu chững lại việc mua mới Bất động sản và giữ các tài sản hiện có mong chờ những dấu hiệu tích cực từ nền kinh tế và bán các tài sản Bất động sản của mình.

Nhưng sự thật rằng quá trình giá nằm bất động không chỉ diễn ra vài ngày hay vài tháng mà nó kéo dài vài năm (thông thường nó sẽ đứng giá trong khoảng 3 – 4 năm). Thậm chí ở giai đoạn này giá Bất động sản ở một số khu vực lại có xu hướng tăng nhẹ.

Vì có thể bạn sẽ đọc được vô vàn thông tin trên mạng mang tính tạo sóng như: bất động sản khu A đang hot, khu B khan hiếm, nền kinh tế hồi phục, làn sóng đầu tư vào khu C đang tăng cao,… và cộng đồng mạng gần đây tặng cho hiện tượng trên với cái tên mĩ miều: “NGÁO GIÁ”

Giai đoạn giảm giá (tạo đáy)

Ở giai đoạn trước chúng ta đều hình dung rõ giá sẽ cố định ở một chỗ, không mua thêm nhưng cũng chả bán đươc (vì bán cho ai – giá quá cao). Ở đỉnh điểm giai đoạn này, các nhà đầu tư sẽ bắt đầu bán ra các tài sản Bất động sản để thu hồi vốn và để trả lãi ngân hàng.

Và tất nhiên sẽ bán với giá cắt lỗ vì giá cao ai mua? Làn sóng thị trường sẽ ồ ạt bán ra với mức giá thấp và đây chính là thời điểm tạo đáy Bất động sản.

Nhưng ở giai đoạn này sẽ có kẻ khóc người cười (Kẻ khóc – là kẻ sẽ bán ra với giá rẻ mong thu hồi vốn, Người cười – những người đang trực chờ để thu gom đất chờ cho làn sóng tăng giá mới).

Thời gian diễn ra giai đoạn này rất nhanh chóng (khoảng 6 tháng đến 1 năm) và giá đáy cho chu kỳ sau có xu hướng cao hơn chu kỳ trước, chính vì vậy anh chị nào muốn bắt đáy thì cũng cân nhắc giá phù hợp là mua, không nên đợi giảm quá sâu và cũng rất khó để bắt được giá đáy.

Nguyên nhân do đâu?

Câu trả lời chính là “sự kỳ vọng”, ở đây tôi muốn nói đến “sự kỳ vọng của nhà đầu tư” và “sự kỳ vọng của các tổ chức tín dụng”. Cùng nhìn lại quy luật “Cung - cầu” khi mà hầu hết đều cho rằng giá tăng do nhu cầu tăng hoặc nguồn cung giảm.

Nhưng Bất động sản lại khác. Giá tăng bạn sẽ có xu hướng mua nhiều hơn vì kỳ vọng giá sẽ tăng hơn. Nhưng cũng chính vì kỳ vọng đó khi mà xảy ra các rủi ro kinh tế nhà đầu tư cũng vẫn kỳ vọng mình sẽ cố gằng gồng gánh và mong nó hồi phục.

Các tổ chức tín dụng cũng sẽ kỳ vọng nhà đầu tư sẽ vay vốn của họ và họ sẽ thu về nguồn lợi từ lãi xuất. Khi xảy ra các vấn đề rủi ro kinh tế nhà đầu tư sẽ chỉ gống gánh được một khoảng thời gian sau đó họ sẽ có xu hướng trả nợ ngân hàng (thà bán lỗ trả nợ - nếu không chịu thêm lãi suất rủi ro càng cao hơn).

Các tổ chức tài chính sau mỗi giai đoạn họ cũng cần đánh giá lại thực trạng tài chính, thu hồi công nợ, nếu vẫn cố chấp cho vay rất có thể các khoản vay đó sẽ trở thành tín dụng đen, nợ xấu. Và rồi chuyện gì đến cũng đến. Ngân hàng thì đòi nợ, lãi suất thì cao, bắt buộc phải bán.

Minh chứng rõ nhất cho vấn đề này là cuộc khủng hoảng năm 2008 của thị trường bất động sản. Sau khủng hoảng 2008 và 2009 thi trường đóng băng và kéo dài đến hết 2012. Bắt đầu giảm mạnh vào 2013 và hồi phục ngay sau đó.

Nguồn cơn từ sự kỳ vọng (một số người gọi đó là lòng tham) chính là gốc cho xu hướng tăng giá, giữ giá và giảm giá (tạo đáy) của thị trường Bất động sản.

Nguồn Diễn đàn bất động sản Việt Nam