Phân tích xu hướng đầu tư bất động sản

PHÂN TÍCH XU HƯỚNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Nếu bạn là một nhà đầu tư Bất động Sản chuyên nghiệp, bạn muốn tìm hiểu về thị trường bất động sản để đầu tư một cách khôn ngoan và tạo ra giá trị thì đây là bài viết hữu ích giúp bạn có một cái nhìn tổng thể về thị trường bất động sản, từ đó bạn định hình xem mình có thể đầu tư vào đâu?

Bài viết này được chúng tôi tổng hợp từ nhiều nguồn và update lên website để quý Khách có thể tiếp cận thông tin một cách nhanh chóng, hy vọng sẽ giúp cho Quý khách/Nhà đầu tư có thêm thông tin bổ ích!

I. Phân tích chu kỳ bất động sản Việt Nam

Theo những nhà đầu tư kinh nghiêm và các chuyên gia trong lĩnh vực Bất Động Sản. Thị trường bất động sản luôn có tính chu kỳ và chu kỳ ở mỗi một quốc gia là khác nhau. Ngoài ra thời gian kéo dài của mỗi chu kỳ cũng rất khác nhau.

Quan sát sơ đồ thống kê bên dưới bạn có thể thấy chu kỳ đầu tiên khi thị trường bất động sản hình thành tính từ thời điểm nền kinh tế chính thức mở cửa bắt đầu từ năm 1991 đến năm 1999, chu kỳ này kéo dài 9 năm.

Chu kỳ thứ hai bắt đầu từ năm 1999 đến năm 2005, chu kỳ này kéo dài 6 năm. Chu kỳ thứ ba từ 2005 đến cuối năm 2014 cũng kéo dài 9 năm. Với tình hình kinh tế xã hội cộng với những yếu tố khác như chính trị, hoàn cảnh,… các chuyên gia đưa ra nhận định chu kỳ mới có thể kéo dài hơn, khoảng 12 năm.

Biểu đồ chu kỳ bất động sản Việt Nam

Là người hoạt động trong nghề bất động sản lâu năm, người viết đã từng chứng kiến rất nhiều người “phất lên” giàu có từ con số không nhờ bất động sản và cũng không ít người người tay trắng vì bất động sản.

Thậm chí vỡ nợ từ lĩnh vực này. Vậy thành công nhanh, bền vững hay thất bại thảm hại trong đầu tư bất động sản là do đâu?

Theo các chuyên gia đầu tư, yếu tố quan trọng là xu hướng thị trường bất động sản, trong đó có thời điểm vàng trong chu kỳ. Nếu nhà đầu tư thông minh thì sẽ nhận diện được xu hướng, xác định thời điểm vàng, thì nên biết khi nào nên vào và lúc nào nên ra thị trường bất động sản. 

Trong kinh nghiệm đầu tư, người đầu tư nên biết khi nào là đỉnh, khi nào là đáy của một chu kỳ.

Biểu đồ dự đoán chu kỳ bất động sản những năm tiếp theo

Nếu bạn đang suy nghĩ băn khoăn về khoản tiền tiết kiệm đang nhận được tiền lãi “còm cõi” chỉ 6-7% một năm và muốn tìm một giải pháp để tiền lãi mang lại nhiều hơn nữa thì rất có thể đây là giải pháp dành cho chính bạn.

Như vậy làm thế nào để nhận diện được đâu là đỉnh và đâu là đáy của một chu kỳ bất động sản?

 => Đỉnh của một chu kỳ bất động sản đó là khi thị trường đạt mức giá cao nhất và tính thanh khoản bắt đầu có dấu hiệu đi xuống. 

 => Đáy của một chu kỳ bất động sản đó là khi thị trường đạt mức giá thấp nhất và tính thanh khoản bắt đầu có dấu hiệu đi lên. 

Có rất nhiều các để đánh giá tình hình thị trường Bất Động Sản, thông thường chúng tôi sử dụng sự quan sát, phân tích số liệu kinh tế, từ những mối quan hệ, từ phía ngân hàng và các văn phòng công chứng nhà đất. 

Ví dụ: khi tôi quan sát thấy thị trường có rất nhiều bài viết mang thông tin tích cực về thị trường bất động sản, cộng với các sàn bất động sản mọc lên như nấm, nhân sự các ngành khác chuyển sang lĩnh vực bất động sản nhiều, pano quảng cáo, tờ rơi, tờ phướn,… truyền thông điệp về bất động sản nhiều.

Cùng với sự chia sẻ thông tin từ những mối quan hệ bên phía ngân hàng và văn phòng công chứng. Mọi thông tin ráp lại với nhau tôi sẽ kết luận —> Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu hồi phục –> Đây có phải là thời điểm tốt nhất để đầu tư bất động sản không?

II. Đánh giá xu hướng đầu tư bất động sản

Vậy đây là thời điểm rất tốt để đầu tư bất động sản, tuy nhiên ở lĩnh vực đầu tư này có rất nhiều loại hình. Một nhà đầu tư thông minh luôn chọn những loại hình mang lại lợi nhuận lớn nhất mà vẫn đảm bảo tính an toàn của đồng vốn.

Phần này chúng tôi muốn chia sẻ nhận định cá nhân của 5 loại hình chính mà các nhà đầu tư bất động sản thường đầu tư. Trước tiên để bàn vấn đề này chúng tôi xin định nghĩa lại hai khái niệm cơ bản trong lĩnh vực đầu tư đó là Lãi Vốn và Dòng Tiền.

Lãi vốn: Là giá trị thặng dư khi nhà đầu tư mua vào và bán ra trong một khoảng thời gian nhất định. Ví dụ: Nhà đầu tư mua bất động sản năm 2006 trị giá là 5 tỷ, năm 2007 bán ra với giá là 6 tỷ. Như vậy lãi vốn là 1 tỷ trong thời gian 1 năm.

Dòng tiền: Là giá trị phát sinh trên bất động sản tính theo tháng hoặc theo năm. Ví dụ: Nhà đầu tư mua căn nhà phố là 3 tỷ, cho thuê hàng tháng được 15 triệu/tháng. Như vậy một năm nhà đầu tư thu được 180 triệu.

Những loại hình đầu tư bất động sản

1. Căn Hộ Chung Cư

Ở loài hình này có rất nhiều nhà đầu tư bất động sản lựa chọn và có rất nhiều nhà đầu tư hỏi chúng tôi có nên đầu tư không? Chúng tôi thường trả lời khách hàng như sau:

Đầu tư căn hộ chung cư vẫn có lời nhưng phải nắm được quy luật để biết khi nào nên mua và khi nào nên bán. Để phân tích sâu hơn xin mời bạn xem qua sơ đồ giá bán căn hộ chung cư sau:

Biểu đồ giá bán căn hộ chung cư qua các giai đoạn

Yếu tố lãi vốn: Nhìn trên sơ đồ bạn có thể thấy rằng nhà đầu tư bất động sản chỉ nên mua ở giai đoạn đầu (lúc mở bán) và xả hàng ra ở giai đoạn cuối (bàn giao căn hộ). 

Nhà đầu tư bất động sản mua căn hộ giá 1.5 tỷ ở giai đoạn mở bán, sau một thời gian dự án đi vào xây dựng giá bán thông thường tăng khoảng 5%. Đến giai đoạn bàn giao nhà tăng thêm khoảng 10% (tức 15% so với giá ban đầu) và đến giai đoạn khai thác tăng thêm khoảng 5% (tức 20% so với giá ban đầu). 

Ngoài ra có một điểm rất hay khi đầu tư căn hộ đó là việc thanh toán tiền theo tiến độ xây dựng của dự án. Việc này có thể giúp nhà đầu tư tối ưu hóa lợi nhuận của mình rất cao đối với những dự án tốt, vị trí đẹp, hướng view tốt, diện tích vừa phải,… có tính thanh khoản cao. 

Để minh chứng cho điều này tôi xin đưa ra ví dụ: Giả sử nhà đầu tư mua căn hộ giá 1,5 tỷ, mua căn góc và có hướng view sông (chọn yếu tố khan hiếm giúp thanh khoản dễ dàng). Giai đoạn đầu nhà đầu tư đóng 20% giá trị căn hộ tức là 300 triệu, sau đó 6 tháng đóng giai đoạn 2 khoảng 15% giá trị căn hộ là 225 triệu tức đến lúc này đóng tiền là 525 triệu. 

Ngay sau đó do yếu tố dự án rất HOT, vị trí đẹp, căn hộ diện tích vừa phải, căn góc hướng view sông nên nhà đầu tư dễ dàng bán được giá 1,8 tỷ. Như vậy ở thời điểm này nhà đầu tư mới đầu tư 525 triệu mà thu về 300 triệu trong 6 tháng. Lợi nhuận ở mức “TUYỆT VỜI”

Tuy nhiên phải xem xét lại yếu tố thanh khoản xem có thể đạt mức lợi nhuận như vậy không? Theo CBRE, chỉ tính riêng quý II/2015 tức trong vòng 3 tháng có đến 10.000 căn hộ được chào bán ra thị trường.

Như vậy do nguồn cung cực kỳ lớn, số lượng căn hộ rất nhiều nên thị trường khó có khả năng hấp thụ hết số lượng căn hộ chung cư. Tính thanh khoản sẽ rất thấp dẫn đến nhà đầu tư sẽ phải chịu rủi do rất lớn đặc biệt đối với những nhà đầu tư có ít tiền nhưng lao vào đầu tư lướt sóng kiếm lời.

Ngoài ra khi các dự án căn hộ đi vào hoạt động, có những điểm chắc chắn làm cho căn hộ luôn có xu hướng giảm giá:

 - Sự xuống cấp: Hoạt động một vài năm căn hộ sẽ xuống cấp theo thời gian nên giá bán sẽ giảm.

 - Quản lý kém: Đã có rất nhiều căn hộ ban quản lý kém dẫn đến dịch vụ quá tệ ảnh hưởng nghiêm trọng đến giá bán.

 - Chất lượng công trình: Cũng đã có nhiều bài học khi chất lượng công trình không tốt dẫn đến giá bán giảm.

 - Cơ sở hạ tầng: Một căn hộ chung cư xây lên đồng nghĩa mật độ dân số tăng đột biến, cơ sở hạ tầng như đường xá, cầu cống, bệnh viện, trường học,… không đáp ứng được dẫn đến cảnh quá tải thường xuyên cũng ảnh hưởng đến giá bán.

 - Thiết kế dự án ra sau luôn đẹp hơn dự án ra trước: Điều này là chắc chắn vì những dự án sau luôn có sự điều chỉnh để tránh mắc phải những sai lầm của dự án trước mà giá bán lại tương đương nên cũng ảnh hưởng đến giá trị căn hộ.

Yếu tố dòng tiền: Một căn hộ trung cấp giá khoảng 1,5 tỷ thông thường cho thuê được khoảng 10 – 12 triệu/tháng. Giả sử lấy con số là 10 triệu/tháng, một năm nhà đầu tư sẽ thu về 120 triệu.

Trừ chi phí môi giới dẫn khách, chi phí tu sửa sau khi người thuê nhà rời đi, rồi chi phí khấu hao nội thất,… tổng chi phí tối thiểu là 20 triệu. Như vậy lãi ròng sẽ là 100 triệu/năm tương đương 6.6%. Con số này cũng khá hấp dẫn.

Tuy nhiên đối tượng có đủ khả năng tài chính bỏ số tiền 10 triệu/tháng để thuê nhà là không nhiều, chủ yếu là các chuyên gia nước ngoài, người có thu nhập cao. Cộng với nguồn cung ở phân khúc căn hộ trung cấp là quá lớn nên liệu có thể cho thuê căn hộ được không thì bạn tự tìm câu trả lời?

2. Nhà Phố

Phân khúc này có đặc điểm đó là số tiền bỏ ra ban đầu lớn, bằng 100% giá trị của bất động sản. Đây là điểm trừ nếu so với phân khúc căn hộ chung cư, tuy nhiên dòng tiền khai thác từ việc cho thuê là tức thì.

Nghĩa là ngay khi mua nhà đã có thể phát sinh dòng tiền từ việc cho thuê. Đây là phân khúc có khá nhiều nhà đầu tư lựa chọn, hãy cùng chúng tôi phân tích phân khúc này.

Xét về yếu tố lãi vốn: Thông thường những bất động sản thuộc phân khúc này ít có sự tăng giá đột biến. Tùy thuộc diễn biến thị trường bất động sản, mức lãi vốn trung bình chỉ khoảng 3% – 5%/ năm.

Trong đó số tiền bỏ ra ban đầu tương đối lớn nên những nhà đầu tư lâu năm ít khi chọn phân khúc này. Họ chỉ đầu tư phân khúc này khi nắm chắc được những thông tin quan trọng giúp bất động sản phân khúc này tăng giá như đường mở rộng hơn, chuẩn bị khởi công một công trình lớn, có cầu lớn giúp tuyến đường trở thành tuyến huyết mạch của thành phố hoặc một vài yếu tố khác …

Yếu tố dòng tiền: Ở phân khúc này dòng tiền thường phát sinh từ việc cho thuê nhà. Dòng tiền ở phân khúc này thường chỉ khoảng 3% theo giá trị bất động sản và những bất động sản càng gần trung tâm thì tỷ lệ lợi nhuận trên giá trị bất động sản càng thấp.

Ví dụ nếu nhà đầu tư mua một căn nhà phố ở quận 2,1 TP.HCM trị giá 3 tỷ và cho thuê được khoảng 10 triệu. Tức một năm tổng số tiền thu là 120 triệu, trừ các chi phí môi giới, sửa sang nhà cửa,… thường thu về khoảng 100 triệu/năm.

Như vậy dòng tiền một năm là 3.3%/năm. Với những bất động sản ở những khu vực trung tâm như đường Đồng Khởi một mét vuông trị giá cả tỷ đồng, một bất động sản khu vực này lên tới hàng trăm thậm chí hàng nghìn tỷ thì chắc chắn dòng tiền sẽ còn ít hơn rất nhiều. Như vậy phân khúc này đầu tư để cho thuê thì không thật sự hấp dẫn cho lắm!

3. Đất Nền

Xét về yếu tố lãi vốn và dòng tiền thì những nhà đầu tư thông minh thường không chọn phân khúc này. Vì những nhà đầu tư thông minh chỉ chọn những phân khúc bất động sản có phát sinh cả hai yếu tố lãi vốn và dòng tiền.

Đặc điểm phân khúc này đó là chỉ có yếu tố lãi vốn, không có yếu tố dòng tiền. Nếu muốn phát sinh dòng tiền nhà đầu tư phải đầu tư thêm một khoản tiền rất lớn nữa mới phát sinh dòng tiền được.

Để cho thuê thì phải bỏ thêm chi phí để xây nhà trọ, xây kho xưởng, xây mặt bằng,... Đây là kênh chúng tôi ít khi hướng nhà đầu tư vào trừ trường hợp chúng tôi nắm được những thông tin giúp bất động sản thuộc phân khúc này tăng giá nhanh chóng trong thời gian ngắn.

Ví dụ: sắp có khu công nghiệp lớn thu hút hàng trăm ngàn công nhân đến làm việc, có đường cao tốc đi qua hoặc có cây cầu lớn bắc qua… Tóm lại phân khúc này không phải là sân chơi của những nhà đầu tư thông minh vì nó chỉ có duy nhất 1 yếu tố là lãi vốn mà không có dòng tiền.

4. Biệt Thự Liền Kề

Phân khúc này cũng tương tự như phân khúc nhà phố tuy nhiên giá trị những bất động sản này thường rất cao, số tiền bỏ ra để sở hữu thường là thanh toán một lần. Nếu xét góc độ của một nhà đầu tư sinh lời thì phân khúc này luôn nằm ngoài các sự lựa chọn để đầu tư.

Tất nhiên nếu dư tiền cần một biệt thự để ở thì mua là tốt. Còn nếu để đầu tư thì câu trả lời duy nhất là “KHÔNG” bởi vì xét yếu tố lãi vốn thì phân khúc này tăng rất ít, xét yếu tố dòng tiền số tiền thu được luôn rất thấp và thậm chí dưới 1% so với giá trị bất động sản.

5. Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng

Đây là phân khúc mới nổi trong thời gian gần đây, do quá trình hội nhập quốc tế và phát triển du lịch biển đảo của nhà nước. Hàng năm nước ta đón một lượng lớn khách du lịch quốc tế nên loại hình đầu tư này đang phát triển khá nóng.

Bạn có thể thấy cũng giống như phân khúc căn hộ chung cư, nhà đầu tư được thanh toán theo giai đoạn và tiến độ dự án. Nhưng khác với phân khúc căn hộ chung cư, thông thường những bất động sản này khi đưa vào khai thác tức là khi có dòng tiền thì giá càng tăng và tăng mạnh hay yếu phụ thuộc vào đơn vị khai thác.

Chính sách: Chính phủ đang tập trung mọi nguồn lực để phát triển du lịch đặc biệt là khách du lịch quốc tế. Do đó những bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có tiềm năng phát triển rất lớn.

Xét yếu tố dòng tiền: Còn tùy thuộc vào từng địa phương, dự án, đơn vị vận hành và quản lý, đơn vị khai thác mỗi dự án.

Nguồn tổng hợp từ internet.