8 quy tắc vàng trong đầu tư bất động sản

8 QUY TẮC VÀNG TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Những người bình thường chấp nhận thế giới như vốn dĩ của nó. Những người phi lý luôn cố thay đổi thế giới cho phù hợp với ý muốn của họ. Đó là lý do tại sao tất cả những tiến bộ của chúng ta đều phụ thuộc vào chính những người phi lý này.

Việc đầu tư BĐS rất dễ lôi cuốn. Một là bạn rất say mê, hai là không. Nếu bạn không say mê bạn không thể giả vờ được và nếu bạn không thể che giấu được.

Nếu việc chạy xe quanh thành phố xem xét các bất động sản là cực hình đối với bạn thì có lẽ kinh doanh bất động sản không hợp với bạn. Nhưng nếu bạn hoàn toàn hứng thú với việc này thì trong bạn có những yếu tố của một nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp.

Qua nhiều năm, tôi đã từng may mắn được gặp gỡ rất nhiều nhà đầu tư bậc thầy và từng đọc không biết bao nhiêu là sách về đề tài này. Từ những gì họ dạy cho tôi và tư kinh nghiệm của tôi, tôi muốn để lại cho bạn 8 quy tắc vàng trong kinh doanh bất động sản của tôi.

Những quy tắc này không phải đã là tất cả đối với bất động sản. Có nhiều yếu tố khác cần tính đến khi đầu tư vào đây. Nhưng nếu bạn tuân theo 8 quy tắc này thành công chắc chắn sẽ nằm trong tầm tay của bạn.

1. Bạn kiếm tiền ngay khi bạn mua

Cho dù chúng ta đã biết rằng đầu tư bất động sản rất dễ mắc những sai lầm, bạn vẫn kiếm được những khoản lợi nhuận lớn nếu việc mua bán suôn sẻ ngay từ ban đầu. Khi bạn chỉ bỏ ra 1.5 tỷ mà mua được một bất động sản trị giá 2 tỷ thì kiểu gì bạn cũng đã kiếm được 500 triệu miễn thuế.

Để kiếm được 500 triệu như thế bằng việc khác, thậm chí có được khoản thặng dư thu nhập từ bất động sản nhiều bằng thế, bạn phải mất nhiều thời gian. Cứ tiếp tục tìm kiếm, bạn sẽ còn tìm thấy nhiều thương vụ lớn như thế nữa.

2. Hãy luôn mua của một người thật sự cần bán

Nếu bạn hỏi người nào đó anh ta có cần bán BĐS của anh ta hay không và anh ta đáp: "Không đời nào, tôi quý cái BĐS này và không bao giờ muốn xa rời nó, cho dù anh có trả gấp đôi tôi vẫn cần phải xem xét đã".

Khi ấy, chắc chắn bạn không thể mua được bất động sản đó với giá rẻ. Người bán càng thực sự cần bán, việc thương lượng sẽ càng dễ hơn đối với bạn. Đừng cảm thấy áy náy là bạn mua quá hời, bạn vẫn trả anh ta nhiều hơn mức anh ta muốn bán cơ mà, đúng không?

3. Hãy quan tâm đến việc kinh doanh hơn là bất động sản

Một trong những sai lầm lớn nhất tôi thấy các nhà đầu tư hay mắc phải là khi họ mua một bất động sản để đầu tư, họ không để ý đến là liệu bất động sản đó có sinh lời hay không mà là vì họ rất thích khu nhà nhỏ bé “xinh xắn” đó.

Trên thực tế nếu bạn chọn một ngôi nhà để ở, bạn càng thích ngôi nhà đó thì khi bạn ở bạn càng thấy thoải mái. Nhưng khi chọn một BĐS để đầu tư hãy gạt những cảm xúc của bạn sang một bên vì bạn đang đầu tư để tạo ra thu nhập.

Hãy tự đặt ra câu hỏi: Liệu có đạt được lợi nhuận không? Khả năng tăng giá là gì? Thực sự đó là một trò chơi với các con số. Chẳng có gì thích thú với bất động sản dùng để cung cấp các dịch vụ tang lễ cả.

4. Đừng bao giờ là người đầu tiên định giá – người đó luôn thất bại

Ở trường đào tạo những nhà đầu tư bất động sản, vào dịp cuối tuần tôi thường cho các sinh viên chơi trò chơi thương lượng. Tôi chia nhóm thành những người mua và người bán các bất động sản ảo. Tôi nói cho bên mua là bất động sản đó được đánh giá ở mức nào và hỏi xem họ sẵn sàng trả bao nhiêu để mua nó.

Sau đó tôi bảo bên bán vẫn giá trị đánh giá đó và hỏi xem họ cần bán với giá bao nhiêu. Sau đó tôi cho họ tự do thương lượng với nhau. Kết quả khá thú vị, trong tất cả các trường hợp các cặp người mua – người bán cùng đàm phán bất động sản với cùng giá trị đánh giá đã đưa ra.

Nhưng những người mua không bao giờ trả giá cao hơn mức tối đa và những người bán không bao giờ bán thấp hơn mức tối thiểu mà tôi đã định ra cho mỗi bên.

Có những bài học có thể được rút ra từ trò chơi này (đặc biệt là nếu chính bạn cũng tham gia vào trò chơi chứ không chỉ là ngồi đọc) điều rất rõ ràng là người đầu tiên đưa ra một mức giá luôn luôn thua cuộc.

Ngay cả chính những nhà thương lượng mà cho rằng họ đã thỏa thuận thành công một mức giá cũng phải chột dạ khi biết rằng một người mua (hay người bán) đối thủ của mình cũng thỏa thuận thành công mức giá giống như họ.

Quy tắc đừng bao giờ là người đầu tiên đưa ra một mức giá cũng có thể áp dụng với mọi vấn đề trong cuộc sống, không riêng gì với bất động sản. Đối với người trong cuộc thương lượng mua bán bất động sản quy tắc này lại càng có nhiều giá trị hơn.

5. Đi ngược lại đám đông

Chỉ có lòng dũng cảm mới chiến thắng được quy luật. Tuy nhiên để thực hiện được điều đó trong kinh doanh bất động sản bạn phải thật bền bỉ: mua khi những người khác bán và chờ đợi cơ hội khi những người khác mua.

Vào đầu những năm 1980, ở New Zealand những bất ổn trên thị trường tiền tệ đã làm tỷ lệ lãi suất vay thế chấp tăng vọt hơn 20%/năm, ai cũng cho tôi là khùng khi đầu tư vào bất động sản. Thậm chí khi tôi cố rót vốn vào một căn nhà buôn bán len và hai khu vực thuê ở phía sau, ngân hàng hỏi tôi xem có chắc chắn muốn đầu tư trong khi lãi suất rất cao như thế này không.

Cuối cùng chỉ có ngân hàng Broad Bank là dám cho tôi vay với mức lãi suất 24%/năm. Tại sao tôi vẫn cứ tiến hành đầu tư? Không hẳn vì lợi nhuận 27% của tôi cũng chỉ đủ trang trải cho lãi suất mà quan trọng hơn tôi biết rằng:

Khi lãi suất giảm (sớm muộn gì điều này cũng sẽ đến) thì giá cả bất động sản sẽ tăng vọt, vì giá cả các bất động sản là dựa vào khả năng chi trả và điều đó sẽ xảy ra. Trong vòng 1 năm tỷ lệ lãi suất đã hạ xuống như trước và giá trị của bất động sản tăng vọt (trả được hết nợ ngân hàng tôi vẫn có căn nhà và hai khu cho thuê).

Tương tự, khi rất nhiều người đang hân hoan vì giá cả bất động sản tăng không ngừng thì bạn nên khép mình chờ đợi. Ngược lại, khi mọi người đang cố tìm mọi cách “nhảy ra”  thì bạn phải dũng cảm “lao vào” và mua càng nhiều càng tốt.

Hẳn ít ai còn nhớ, sau khi thị trường chứng khoán năm 1987 sụp đổ, rất nhiều người đã thề rằng không bao giờ dám mạo hiểm trên thị trường này nữa. Nhưng chỉ 10 năm sau người Mỹ đã đổ một lượng tiền khổng lồ chưa từng thấy vào đây.

Đôi khi cũng khó có thể biết được thị trường chứng khoán đang ở đỉnh cao của cơn sốt hay đang ở tận cùng của sự suy thoái (tôi thấy vào thời điểm đầu tháng 10/1987, có rất ít người nói rằng: thị trường đang sốt đỉnh điểm, hãy bán cổ phiếu thôi). Vì vậy thỉnh thoảng bạn nên gọi điện, tìm hiểu để kiểm tra, nắm bắt tình hình.

Riêng với thị trường bất động sản, với tính tương đối ổn định của nó, nói chung bạn luôn có thể biết được tình hình thực tế như thế nào. Mục quảng cáo thường có những câu đại loại như: “bớt lộc cho người thiện chí”, “có thương lượng”, “phương thức thanh toán linh hoạt".

Là một người mua, bạn sẽ được cả bên môi giới và chủ sở hữu đón tiếp nhiệt tình, vồ vập. Bạn có nhiều cơ hội để chọn lựa, xem xét.

6. Chúng ta hẳn đã được nhắc nhở: “Hãy trả hết nợ nần đi”

Có một điều gì đó làm ta luôn thấy không thoải mái khi phải thế chấp lớn. Xu hướng tự nhiên của mọi người là muốn loại bỏ cảm giác này ra khỏi người càng sớm càng tốt – cảm giác của một “con nợ”. Vì thế xu hướng chung là khi mua bất động sản chúng ta đều muốn trả càng nhanh, càng nhiều tiền mặt càng tốt.

Thế nhưng việc trả quá nhiều tiền mặt không phải là một cách đầu tư hay. Bạn có nhớ tôi đã từng nói, một ưư điểm lớn nhất của đầu tư bất động sản là bạn không phải tự mình trả hết tiền cho bên bán. Bạn càng trả tiền ít đi được bao nhiêu, lợi thế cho bạn càng lớn bấy nhiêu.

Thứ nhất, tiền lời của bạn sẽ cao hơn (đó là lãi tính bằng tiền mặt và tỷ lệ lãi suất nội hàm). Thứ hai, do còn nhiều tiền bạn có thể mua thêm những bất động sản khác nữa. Ví dụ: nếu bạn có 3 tỷ, thay vì trả toàn bộ 3 tỷ ấy cho một bất động sản có giá trị tương đương.

Bạn có thể chia số tiền này ra làm 3 phần, mỗi phần sử dụng như là một khoản thế chấp (1 tỷ) để mua 3 ngôi nhà có tổng giá bán là 3 tỷ hoặc thậm chí làm như vậy có thể mua được 10 ngôi nhà cùng loại. Bạn đã từng nghĩ đến vấn đề này chưa?

7. Chỉ bán khi không còn cách nào khác

Có một điều gì đó thôi thúc tôi viết “đừng bao giờ bán”. Nói chung, những ai đem bán (vì thấy lời quá nhiều tiền) thường không sánh được với những người quyết tâm giữ bất động sản lại. Khi nói chuyện với những người đã từng sở hữu bất động nay đã bán, ta sẽ thấy họ ngần ngại khi muốn hỏi xem tài sản đó nay ước tính bán được giá bao nhiêu.

Họ có thái độ như vậy, vì thấy mình đã bán hớ quá và hẳn rất tiếc rẻ trước mức giá quá cao lúc này. Tôi đã gặp một số trường hợp của những người về hưu, họ nói rằng những ngôi nhà của họ trước kia bán chỉ khoảng 300 triệu (năm 2000) nay muốn mua lại, họ phải trả tới 1 tỷ. Họ ước gì ngày xưa họ mua lấy độ 10 cái hoắc ít nhất cũng không nên bán đi thì bây giờ…

Đôi khi, bán bất động sản là việc cần thiết, khôn ngoan. Ví dụ như vào một thời điểm nào đó, khi bạn muốn cắt giảm các chi phí vì lý do tài chính, trong khi để duy trì cuộc sống ở ngôi nhà của bạn, bạn phải bỏ ra một số tiền quá lớn.

Nếu chuyển đến sống ở một ngôi nhà khác, vấn đề này sẽ được giải quyết. Vậy thì tại sao lại không bán quách nó đi? Nhưng nói chung, bán bất động sản của mình đi không phải là một biện pháp thực sự khôn ngoan. Nhiều người sau khi đã bán đến một thời điểm nào đó, giá bất động sản tăng lên rất cao, họ lại tiếc rẻ “Gía như ngày xưa…”

8. Những cơ hội tuyệt vời

Tôi luôn giữ vững một quy tắc quan trọng cho đến cùng. Như tôi đã từng nói đến ở phần đầu, nếu bạn không tin là sẽ có những cơ hội tuyệt vời xảy ra thì cho dù nó có đến sát ngay trước mắt bạn, bạn cũng chẳng thấy, thậm chí là khi có người tận tay “dâng lên “ mời bạn.

Tất nhiên, thấy càng nhiều cơ hội tốt, bạn sẽ càng thêm tin là điều đó có thực, đang tồn tại. Nếu bạn mới chỉ đang bắt đầu và chưa thực sự tin tưởng, cách tốt nhất để thoát ra khỏi bế tắc là hãy quan sát, quan sát và quan sát, bạn sẽ ngạc nhiên trước những gì mình thấy.

Mấy năm trước đây, khi một người bạn gái của tôi tổ chức sinh nhật, tôi đã bảo cô ấy rằng: “Tôi có một món quà rất thú vị dành cho cô ấy nhưng tôi đã giấu nó ở một nơi bí mật, đố cô tìm được”. Cô ấy rất hào hứng và đi tìm luôn.

Tất nhiên cuối cùng cô ấy đã tìm thấy và đã cảm ơn tôi hơn hẳn lúc bình thường. Sau bữa ăn sáng, tôi lại nói rằng, tôi đã giấu hẳn 3 món quà chứ không phải là 1. Một lần nữa, cô ấy lại hào hứng vô cùng và lại bắt đầu đi tìm cho đến khi thấy đủ 3 món quà tôi tặng. Lại những lời cám ơn rối rít…!

Có thể bạn sẽ nghĩ tôi cũng là một tay biết đùa dai. Qủa thật như vậy, sau bữa cơm trưa, tôi đã phải nói thật rằng, tôi giấu tổng cộng cả 10 món quà trong nhà. Sự  việc tương tự lại diễn ra, nhưng những lần này càng ngày cô ấy càng thấy khó khăn hơn.

Cô ấy đã phải mất nhiều thời gian hơn cho mỗi lần tìm. Nhưng đây là nhà cô ấy, cô ấy có thể tìm thấy hết ngay tất cả số quà đó, cô ấy có thể để vậy rồi sau đó tìm tiếp. Chẳng cần phải nói thì các bạn cũng biết, cô ấy vui thế nào.

Qua đây, các bạn thấy đấy, cô ấy đã không đi tìm món quà thứ nhất tôi đã giấu nếu tôi không nói (điều này thì hiển nhiên rồi). Khi tìm được, cô ấy dừng lại, không tìm tiếp nữa, bởi vì chẳng có lý do gì để cô ấy có thể tin rằng vẫn còn quà nữa.

Cô ấy chỉ đi tìm tiếp khi tôi nói tôi đã giấu 3 món quà, cô ấy cũng thôi không tìm tiếp nữa. Cô ấy cũng chẳng có lý do gì để nghi ngờ rằng có thể còn nhiều món quà khác nữa. Thậm chí là khi đã tìm thấy hết 10 món quà, cô ấy cũng vẫn không mảy may nghi ngờ trong nhà có thể còn nhiều món quà khác nữa.

     
Đối với bất động sản, vấn đề cũng tương tự. Sẽ chẳng có ai “mách” cho bạn biết trên thị trường có bao nhiêu cơ hội tốt ngoài cái bạn đã biết hoặc được biết, giống như cô bạn gái của tôi, chúng ta chỉ đi tìm một cái gì đó khi biết chắc là có nó.   

    
Theo tôi, chúng ta cần phải biết mạo hiểm. Ví dụ như bạn cần phải biết từ chối cuộc đi chơi thuyền với cô bạn gái yêu quý với lý do bạn đang đi tìm một ngôi nhà rao bán 1.5 tỷ nhưng bạn nghĩ giá trị thực của nó có thể lớn hơn rất nhiều. Hoặc một tòa nhà thương mại đưa ra giá bán là 5 tỷ nhưng theo tính toán nếu mua và bán lại có thể kiếm lời vài trăm triệu đồng.

Có thể mọi người nghĩ bạn là điên khùng nhưng nếu tìm được lúc ấy bạn không những không phải là kẻ điên, mà quan trọng hơn bạn còn có thể mua được cả một, thậm chí là hai chiếc du thuyền tha hồ vui chơi cùng bạn gái của mình. Theo bạn có nên không?

Nếu bạn thực sự tin rằng trên thị trường có những cơ hôi tuyệt vời như vậy, chỉ cần bạn có đủ nghị lực, tự tin và kiên trì, bạn sẽ tìm ra.