Dự án phân lô bán nền cá nhân

“DỰ ÁN” PHÂN LÔ BÁN NỀN CÁ NHÂN

 LÀM SÁNG TỎ MỘT HÌNH THỨC CÓ NHIỀU VỤ TAI TIẾNG

Năm 2019 vụ việc công ty bất động sản Alibaba phát nổ gây xôn xao dư luận. Cũng từ phát súng đó, báo chí liên tiếp đưa tin các công ty bất động sản ở các tỉnh bị phanh phui và bị khởi tố: Bà Rịa - Vũng Tàu có Hưng Phú Group; Đồng Nai có Nhà đất Đồng Nai, Rồng Đất; Bình Dương có Bình Dương City Land; Tp.HCM thì có Hoàng Kim Land, King Home Land, Phú An Thịnh Land, Thiên An Phát,…

Vụ việc của công ty Alibaba từng gây xôn xao một thời gian

Mỗi vụ việc khi bùng nổ đã kéo theo hàng trăm, hàng ngàn khách hàng với số tiền đã mua đất lên tới cả trăm tỷ đồng. Trong vụ việc công ty Alibaba thậm chí số lượng lên tới hàng ngàn khách hàng và hàng ngàn tỷ đồng. Đa số trong các vụ việc này khách hàng đều không thể lấy lại tiền đã đóng.

Mình đã đọc các bài báo viết về các vụ việc trên, ý kiến của các luật sư trong bài báo về các vụ việc. Nhưng đọc xong thấy thông tin vẫn rất chung chung, mơ hồ, chỉ nêu được các vụ việc, thông báo của cơ quan công an, đòi hỏi trách nhiệm của cơ quan nhà nước.

Trong khi điều dư luận thắc mắc về cách làm của các dự án này là gì? Cách thức các công ty này thực hiện như thế nào? Vì thế, qua bài viết này, mình sẽ đi làm rõ để các bạn có thể hiểu thêm.

Phong cách viết trên Facebook hoặc Diễn đàn của mình là đơn giản, bình dân, mang phong cách kể chuyện, thẳng thắn. Không trang trọng như khi mình viết đơn gửi cơ quan nhà nước. Không câu cú văn vở như làm bài luận.

Không trích dẫn nhiều luật và đạt mục đích SEO như các bài viết mà bạn tìm thấy trên google. Nhưng để có được những điều mà các bạn đã và đang đọc, là cả một quá trình tích lũy kiến thức, kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý bất động sản của mình. Tuy hơi dài nhưng mình nghĩ không hề chán.

1. Dự án nhưng không phải là dự án

Dự án Alibaba Tân Thành Center City, Tân Thành Riverside, Phú Mỹ Central City,… và nhiều “dự án” mà các bạn hay được nghe các công ty quảng bá thực ra do chủ đầu tư tự đặt tên. Nó không phải là dự án theo luật đầu tư, luật kinh doanh bất động sản, được cơ quan nhà nước công nhận tên trong các giấy phép mà bài trước mình đã giới thiệu - Các thủ tục pháp lý của dự án bất động sản.

Nói dễ hiểu các “chủ đầu tư” là cá nhân lập dự án chứ không phải của công ty bất động sản, không trình cơ quan nhà nước công nhận dự án trên khu đất mà họ đang bán. Các dự án này đa số là bán đất nền.

Mặc dù trong quảng bá, bảng hiệu, bản vẽ có thể hiện những căn nhà phố theo lối kiến trúc hiện đại, những con đường với xe ôtô chạy. Đường đi trong dự tính của họ, nếu thực làm, bằng một hình thức khác: Cá nhân đứng tư cách chủ đầu tư tách thửa.

2. Cá nhân tách thửa đất nền – thị trường sôi động một thời

Ông chủ của Alibaba trong một video từng phát biểu đại ý rằng: chúng tôi làm đúng quy định pháp luật, theo luật đất đai cho phép chúng tôi tách thửa. Về ý này thì ổng nói đúng. Luật đất đai cho phép người sử dụng đất được phép tách thửa.

Nếu không sai các bạn kêu địa chính xuống đo đạc, tách thửa để tặng cho con cái, bán cho người khác đúng không? Nhưng đó là khi bạn có 1ha đất, muốn tách làm đôi. Còn bạn đang có 1ha đất nông nghiệp, muốn phân thành 50 lô đất thổ cư, mỗi lô 100 m2 để bán kiếm lời.

Câu chuyện sẽ phức tạp hơn nhiều. Vì luật đất đai chỉ quy định chung chung. Thế nên một số tỉnh mới ban hành thêm quy định về điều kiện tách thửa cho trường hợp như vậy.

Ví dụ QĐ60 ở Tp.HCM hiện nay. Vận dụng quy định này, trên thực tế người ta sẽ nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất, hồ sơ “đầu tư hạ tầng để tách thửa”, “quy hoạch tổng mặt bằng” để được mở đường và hạ tầng vào khu đất để các thửa đất đều giáp đường.

Sau đó hiến đường, hạ tầng cho nhà nước quản lý, tách thửa theo tổng mặt bằng ban đầu được duyệt. Đại khái là vậy. Các bạn đọc báo hay thấy báo chí gọi các công ty này bán “dự án ma”.

Khi hỏi Sở xây dựng và UBND thì được trả lời là chúng tôi chưa cấp phép dự án nào với tên gọi như vậy. Thì đúng rồi, do cách làm pháp lý này là tách thửa hộ gia đình, cá nhân nên đâu nộp hồ sơ thành lập dự án.

Còn tên gọi thì do chủ đầu tư tự đặt cho hấp dẫn. Nhưng khu đất là có thật. Nếu làm thực, chuẩn và thuận lợi thì vẫn đúng luật và ra được sổ. Nhiều trường hợp đã thành công, nhiều chủ đầu tư đi lên từ hình thức này.

Tuy nhiên có thể nói về mặt quy định khá mơ hồ, không phải địa phương nào cũng có quy định chi tiết và cho triển khai. Sự phê duyệt phụ thuộc nhiều vào lãnh đạo của địa phương.

Cụ thể ở đây là UBND cấp huyện. Các nhà đầu tư ở Tp.HCM một số năm trước hẳn còn nhớ việc phân lô bán nền diễn ra khá sôi động. Mấy năm gần đây việc phân lô bán nền cá nhân bị siết chặt lại hoặc có sự bất cập của quy định.

Ví dụ ở Tp.HCM kể từ khi có QĐ60 các khu đất thuộc “khu dân cư mới” hoặc “hỗn hợp” không được làm dưới hình thức này nữa. Có thể đó là lý do một số dự án của Alibaba đã được làm cơ sở hạ tầng, có cái chưa hoặc đã làm nhưng sau đó lại bị yêu cầu dỡ bỏ hạ tầng, dừng triển khai.

Qua tìm hiểu một số công ty bị xử lý thời gian qua thì mình thấy nhiều công ty khác tính pháp lý còn thua cả Alibaba. Alibaba họ đã sở hữu được khu đất (đứng tên ông Luyện, Lực, Lĩnh), đã làm được đường trong khu đất, có dự án đã có chấp thuận đầu tư cơ sở hạ tầng.

Alibaba tới khi bị lùm xùm, theo mình được biết, vẫn chi trả lợi nhuận theo hợp đồng cho các khách hàng. Trong khi một số công ty khác mới chỉ có hợp đồng đặt cọc với chủ đất, chưa tiến hành thủ tục pháp lý với cơ quan nhà nước.

Chưa triển khai làm hạ tầng trên khu đất, tiền thì chưa thể trả lại cho khách hàng mặc dù đã hết thời hạn hợp đồng và bị đòi lại tiền.

3. Cách thức thực hiện của các công ty

Mình có tìm hiểu về cách thức thực hiện của các công ty bị xử lý vừa qua, thì biết được cách thức hoạt động cũng khá đơn giản. Con đường đi sẽ như thế này:

Một hoặc hai anh sale sau một thời gian đi bán đất, muốn làm giàu nhanh, lại thấy nhiều người mua, đầu tư đất đai rất dễ dàng, nói gì cũng tin. Thế là các anh này liền nghĩ ra việc thành lập các công ty bất động sản.

Cho nên các bạn thấy những công ty khi bị xử lý đa số là mới toanh. Các công ty này bắt đầu tuyển dụng nhân viên đầy đủ các phòng ban, trong đó đông nhất là sale bán hàng. Có công ty thì người chủ thực sự và điều hành hàng ngày là một người, còn người đứng tên trên giấy phép kinh doanh là một người khác mà chả bao giờ thấy mặt.

Người đứng đầu các công ty này sẽ tìm các khu đất có vị trí tốt ở mặt tiền, diện tích thường không lớn. Họ sẽ thuyết phục và ký hợp đồng đặt cọc với chủ đất. Khu đất có giá 10 tỷ thì sẽ xuống cọc 1 tỷ, với thời hạn cọc là 3 tháng.

Tay nào có tiền nhiều hơn hoặc “tử tế” thì sẽ mua luôn khu đất. Việc ký đặt cọc hoặc mua bán dưới tư cách cá nhân. Sau đó, cá nhân (người đã đặt cọc hoặc mua khu đất) sẽ ủy quyền bằng văn bản cho công ty bất động sản để quảng bá và bán hàng.

Vì sao ư? Vì người ta thích và tin tưởng mua qua công ty hơn. Người ta thích có cái dấu đỏ của công ty đóng vào hợp đồng hơn là chỉ có chữ ký của cá nhân, mặc dù cá nhân đó là chủ đất.

Công ty bất động sản này về đặt tên các khu đất này thành các tên thương mại nghe rất hấp dẫn kiểu như đã nêu ở phần đầu bài viết. Đồng thời kêu nhân viên vẽ sơ đồ mặt bằng, bản vẽ phân lô các lô đất, soạn các hợp đồng, hồ sơ bán hàng,…

Các công ty này cho nhân viên hoặc giao các sàn bên ngoài đi bán lô đất mà họ đã vẽ trên khu đất này. Trong các hợp đồng sẽ cam kết 6 hoặc 12 tháng sẽ ra được sổ. Giá bán thì rất hấp dẫn, có khả năng sinh lợi cao ở khu vực.

Một số công ty còn cam kết trả lợi nhuận hoặc mua lại nền đất sau khi hết thời hạn hợp đồng. Cùng nhiều chính sách hấp dẫn khác như chiết khấu, khuyến mãi, tặng quà,… để tăng tính thuyết phục thì ở khu đất sẽ làm một số hoạt động như dọn dẹp, đổ đất ban nền, rải đá mi, làm cơ sở hạ tầng cơ bản.

Với độ hấp dẫn như vậy, cùng với tài bán hàng của các trai xinh gái đẹp, khách hàng bị đưa vào tròng. Thậm chí còn được sang tay qua nhiều người.

Sau khi bán ở khu đất thứ nhất (không quan trọng bán hết các nền đất hay chưa), các công ty bất động sản lại đi tìm những khu đất khác và lặp lại quy trình như trên. Đó là lý do các công ty khi bị phát giác thường có từ 2 “dự án” trở lên.

Khi thấy quá lâu, các khách hàng tới công ty đòi đất, đòi sổ hoặc đòi lại tiền. Nhưng rất tiếc, nhiều công ty cả hai yêu cầu này đều không thể hoặc tạm thời chưa thể đáp ứng. Bởi vì:

- Đòi sổ thì có 2 trường hợp: Trường hợp công ty có làm thủ tục gì đâu mà có sổ. Có công ty cũng có làm pháp lý nhưng không rành cách làm, tầm quan hệ và thực lực không có nhưng lại không muốn bỏ tiền thuê đơn vị, người chuyên làm pháp lý để đi làm.

Có công ty cũng không thực tâm làm, không muốn, không đủ tiền đóng tiền sử dụng đất để chuyển mục đích sử dụng đất và làm hạ tầng. Ngay từ ban đầu đã sai như mua khu đất nằm trong quy hoạch mở đường hoặc chưa chuyển mục đích sử dụng đất nên cũng không thể ra sổ.

-> Nói chung có 2 trường hợp là không làm thủ tục gì (cố tình từ đầu) và có đi làm nhưng là tay mơ, không đủ lực và không đủ tiền.

Còn về khu đất thì hết 3 tháng đặt cọc, không thấy ông giám đốc tới mua tiếp, lại phát hiện khu đất của mình bị rao bán, chủ đất sợ rắc rối liền bán cho người thứ ba. Khi có tranh chấp xảy ra thì Bộ luật dân sự hiện nay bảo vệ người thứ ba giao dịch mua lô đất này.

Điều đó cũng là hợp lý, ông thứ ba giao dịch tuân thủ pháp luật với chủ sổ, có công chứng sang tên đoàng hoàng, đất không bị ngăn chặn. Ổng đâu thể biết và không cần biết người khác mua bán giấy tay với nhau như thế nào.

Trường hợp ông giám đốc đã mua thì cũng hên xui. Có thể ổng cũng bán mất. Có thể ổng bị cơ quan nhà nước phong tỏa tài sản mà việc phân chia bồi thường cho người đã mua thì chưa biết bao giờ thực hiện (như vụ Alibaba).

- Đòi tiền thì cũng có 2 trường hợp: Trường hợp công ty cố tình không trả lại tiền (cố tình từ đầu). Mấy tay này sẽ đợi số “dự án” và dòng tiền ở mức lớn nhất và rồi BÙNG. Trường hợp cũng muốn trả lại tiền cho khách hàng, nhưng khổ nổi tiền không còn hoặc tạm thời bị gián đoạn dòng tiền. Vì sao không còn?

+ Các công ty này đa số không có vốn hoặc rất ít, tất cả chi phí đều xài bằng tiền huy động của khách hàng.

+ Tiền dùng vào việc đặt cọc hoặc mua khu đất, một số chi phí khác đầu tư cho khu đất và pháp lý tới thời điểm bị dừng lại.

+ Tiền hoa hồng cho sàn bán hàng từ 5 -10% giá bán. Cứ mỗi lô đất giả sử bán với giá 100 triệu thì mất toi 5-10 triệu hoa hồng cho các công ty môi giới. Bán mấy loại sản phẩm này thuộc dạng khó, phí hoa hồng bán hàng cao thì các sàn mới nhận và mới bán nổi.

+ Tiền lương nhân viên, tiền thuê mặt bằng, chi phí hoạt động của công ty. Mặt bằng công ty nếu thuê trong hóc bà tó liệu khách hàng có tin tưởng không? Thế là phải thuê ở tòa nhà sang trọng, nằm ở mặt tiền. Lương nhân viên thì bèo bèo giờ cũng 10 triệu/tháng mới có người làm. Công ty thì có hàng trăm chi phí hoạt động.

+ Tiền mua xe xịn, xài sang, xài cá nhân, ông chủ các công ty bất động sản này cần phải chạy xe Mẹc, hẹn khách ở nhà hàng hạng sang, làm hội nghị khách hàng ở khách sạn 5 sao ngay trung tâm thành phố. Thế mới tạo được niềm tin và tìm được khách hàng.

+ Tiền đầu tư vào dự án khác. Như đã nói tất cả các công ty bị xộ khám đều làm nhiều dự án. Do đó tiền khách hàng của dự án này thường được dùng để đi mua, đầu tư dự án khác. Nếu các dự án bị trục trặc thì việc dẫn đến mất thanh khoản là điều tất yếu.

4. Hệ quả và bài học

Kết cục của nhiều trường hợp như các công ty trên là đất không còn, sổ không có, tiền thì mất. Chỉ còn con đường gửi đơn đi khắp nơi hay căng băng rôn để gây ồn ào nhằm tạo áp lực cho cơ quan nhà nước xử lý.

Mà tranh chấp hiện nay cũng tùy trường hợp, tùy dự án. Có những trường hợp tranh chấp chiếu theo quy định chỉ là tranh chấp về mặt hợp đồng (dân sự). Mà cho dù là hình sự hay dân sự, nếu bạn xử sự quá khích, không đúng quy định thì cũng có thể bị xử lý.

Ví dụ hiện nay các bạn căng băng rôn ở tại dự án thì có thể không sao, nhưng bạn biểu tình trước cơ quan nhà nước hoặc kéo ra đường gây mất an ninh trật tự thì bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Nhiều bạn đòi hỏi, đặt ra vấn đề trách nhiệm quản lý của cơ quan nhà nước. Theo mình điều này chỉ đúng một phần. Bởi lẽ các bên tự giao dịch với nhau thì sao cơ quan nhà nước biết được. Cơ quan nhà nước chỉ cấp các loại giấy phép cho dự án, cho chủ đầu tư.

Pháp luật cũng đã có quy định điều kiện của giao dịch. Các bạn phải căn cứ vào giấy tờ pháp lý, hiện trạng dự án mà xác định giai đoạn của dự án và điều kiện của giao dịch mà mình TỰ NGUYỆN thực hiện.

Lời kết: Bài học rút ra từ các trường hợp của các công ty ở trên là gì? Dưới góc độ nhìn của mình vẫn đơn giản thôi, vấn đề quay về câu chuyện xem xét pháp lý và lựa chọn rủi ro hay an toàn. Bạn chọn con đường đầu tư từ đầu để có lợi nhuận cao và xem nhẹ, không cần pháp lý thì cần hiểu rằng sẽ có rủi ro. Ở đó có ô mất lượt, trừ điểm, hoặc có ô thêm điểm, gấp đôi,… Khi gặp chuyện thì bạn gặp phải ô không may mắn.

Luật sư Đỗ Thanh Lâm - Diễn đàn bất động sản Việt Nam