Được và mất từ chính sách phân lô bán nền

ĐƯỢC VÀ MẤT TỪ CHÍNH SÁCH PHÂN LÔ BÁN NỀN

Trong giai đoạn vừa qua, phân khúc đất nền dự án phát triển mạnh mẽ và có mức độ tăng trưởng hàng đầu trên thị trường bất động sản Việt Nam. Đây là phân khúc có sức hút mạnh mẽ nhất, thu hút hầu hết mọi thành phần tham gia thị trường bất động sản, từ các cơ quan Chính quyền nhà nước thực hiện cấp phép đầu tư cho đến các Chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp và người mua để sử dụng sau cùng. Sức hút mạnh mẽ ấy có thể xuất phát từ một vài lý do như sau:

Chính sách phân lo bán nền đang gây nên nhiều hệ lụy khôn lường cho các địa phương

Đối với Chính quyền địa phương: Việc cấp các chủ trương đầu tư dự án phân lô bán nền là cách nhanh nhất để đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa và nhanh chóng thu được nguồn ngân sách nhiều nhất cho địa phương từ tiền sử dụng đất sau khi chuyển đổi mục đích.

Với các Chủ đầu tư: việc thực hiện dự án phân lô bán nền thường mang lại kết quả tài chính tốt hơn và rút ngắn thời gian thu hồi vốn hơn so với việc thực hiện đồng thời cả khâu xây nhà để bán. Đối với họ “ thời gian là tiền bạc”.

Với các nhà đầu cơ, nhà đầu tư thứ cấp: Đất nền là bất động sản được yêu thích hàng đầu nhờ vào tốc độ tăng giá ổn định theo thời gian. Tại Đà Nẵng, đánh giá trung bình 10 năm qua giá đất nền tăng bình quân 5 đến 7 lần, cá biệt có nhiều vị trí tăng đến 10 lần. Đây là sản phẩm dễ dàng tạo “sóng” trên thị trường nhờ thu hút rất nhiều người tham gia.

Với những người dân có nhu cầu mua để ở: tâm lý có lô đất để làm của để dành, để xây nhà ở riêng hiện vẫn là xu thế chủ đạo. Mặc khác, khi thị trường vẫn còn tình trạng giá căn hộ rao bán ngang bằng giá đất nền hoặc xấp xỉ giá đất nền thì người mua sẽ ưu tiên mua đất hơn.

Thế nhưng, việc phát triển quá mức loại tài sản này cũng đang để lại nhiều hệ lụy và hậu quả lâu dài cả về mặt kinh tế, môi trường và xã hội.

Phát triển quỹ đất nền để ở, không mang lại nhiều giá trị dài hạn cho nhà nước: Để đơn giản, có thể coi nhà nước như là một Chủ thể lớn, đất đai được xem như là nguồn lực lớn nhất và vai trò của nhà nước là phải làm sao phát huy tối ưu giá trị của tài sản này.

Hầu hết, các dự án đô thị phát triển theo hình thức phân lô bán nền đa phần đều chuyển đất từ các mục đích khác nhau sang loại đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài, đến đây nhà nước thu tiền một lần coi như xong; nguồn thu từ tiền thuế sử dụng đất hàng năm hiện nay không đáng kể.

Nhà nước chuyển đổi tài sản này thành nguồn vốn, bổ sung vào ngân sách một lần và gần như chấm dứt việc hưởng giá trị gia tăng từ quỹ đất ở. Trong khi đó, nếu chuyển sang đất thương mại dịch vụ hoặc sản xuất kinh doanh với thời hạn sử dụng 50 năm (được gia hạn thêm 20 năm tùy khu vực) thì mức thu tiền so với đất ở là từ 60% - 80%.

Mặt khác khi sử dụng loại đất này thì các nhà đầu tư thường phải sớm tiến hành xây dựng, vận hành và khai thác, từ đó mang lại nhiều giá trị cho ngân sách nhà nước thông qua việc đóng thuế, phí,... từ hoạt động sản xuất kinh doanh. Đồng thời giúp giải quyết công ăn việc làm, mang lại nhiều giá trị cho xã hội.

Phát triển ồ ạt dự án đất nền để ở làm cạn kiệt quỹ đất, hết vốn cho đầu tư phát triển trong tương lai: Đối với trường hợp Đà Nẵng, qua số liệu khảo sát thì đã có hơn 80% quỹ đất thuận tiện làm khu đô thị, khu dân cư đã được khai thác, chia lô. Quỹ đất còn lại dành cho việc quy hoạch và phát triển sau này ngày càng khan hiếm và ở những vị trí bất lợi, xa trung tâm.

Chắc chắn, nguồn thu từ tiền sử dụng đất sẽ cạn dần trong tương lai. Phát triển dự án đất nền để ở không phát huy tối đa hiệu quả sử dụng đất: Hiện nay, sau khi chia lô thì các chủ sở hữu thường xây dựng nhà ở riêng lẻ cho hộ gia đình với loại hình nhà ở thấp tầng nên hệ số sử dụng đất khá thấp; làm thiếu quỹ đất xây dựng khu vui chơi, công viên, cây xanh, công trình công cộng.

Đất ở chuyển sang thương mại dịch vụ, sản xuất kinh doanh gây xung đột và quá tải hạ tầng đô thị: Hiện nay, giá đất thương mại dịch vụ tại Đà Nẵng có thời hạn 50 năm, giá tính bằng khoảng 60% - 80% giá đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài nên hầu hết mọi nhà đầu tư chuyển sang đầu tư đất ở vì sự yên tâm, linh hoạt, tính hiệu quả, giá trị tài sản không quá lớn do thường được chia lô rất nhỏ so với đất thương mại dịch vụ.

Nhiều nhà đầu tư mua đất ở sau đó chuyển sang xây dựng khách sạn, nhà hàng, các công trình dịch vụ thương mại,... để khai thác giá trị dòng tiền. Điều này đã gây nên xung đột trong quá trình sử dụng với các hộ gia đình xây nhà để ở, đồng thời làm quá tải hạ tầng đô thị tại khu vực.

Phát triển dự án đất nền để ở, không đưa vào sử dụng làm lãng phí nghiêm trọng nguồn lực xã hội: Hiện nay, nhiều khu đô thị phân lô bán nền xong nhưng rất nhiều nền đất đang nằm trong tình trạng bỏ hoang, không xây dựng nhà cửa; đất đai không đưa vào sử dụng, hạ tầng xuống cấp,... đã gây nên tổn thất vô cùng lớn cho xã hội, nguồn vốn đầu tư bị chôn vùi, tốn kém nhiều chi phí cho việc bảo quản, duy trì hạ tầng.

Tóm lại, phát triển dự án phân lô bán nền chỉ mang lại hiệu quả ngắn hạn về mặt kinh tế, xã hội. Về lâu dài sẽ phát sinh nhiều tiêu cực và hệ lụy cho xã hội. Tuy nhiên, trong định hướng phát triển kinh tế, xã hội luôn tồn tại song hành các lợi ích, chiến lược và mục tiêu trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Vấn đề cần đặt ra là làm sao để dung hòa các mục tiêu này.

Vừa qua, có thông tin Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đang có hướng siết chặt hơn trong việc “phân lô bán nền”. Toàn bộ địa bàn Hà Nội, TP.HCM, kể cả Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và các “thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh đều không được thực hiện dự án “phân lô bán nền”.

Điều này đang gây ra khá nhiều tranh cãi giữa các thành phần tham gia thị trường bất động sản. Quan điểm của cá nhân tôi ủng hộ việc hoàn thiện chính sách theo hướng đề xuất của dự thảo.

Tuy nhiên, việc cần làm là phải thống kê, tổng hợp, đánh giá một cách toàn diện lại đặc thù cơ cấu sản phẩm tại mỗi địa phương; cung – cầu của thị trường; mức độ đưa vào khai thác sử dụng của các sản phẩm đất nền đang có; quỹ đất dự trù cho phát triển trong tương lai để đưa ra chính sách linh hoạt cho từng địa phương.

Thay vì cấm hoàn toàn, có thể điều chỉnh thông qua việc điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch theo hướng hạn chế tỷ trọng đất nền, tăng diện tích tiện ích công cộng; tăng diện tích đất phát triển nhà ở cao tầng, đất làm nhà ở xã hội, đất thương mại dịch vụ...

Đồng thời cần cân nhắc lại cách tính giá thu tiền sử dụng đất đối với loại đất thương mại dịch vụ, quy hoạch chia lô đất thương mại dịch vụ với quy mô diện tích vừa phải và hạn chế cho chuyển đổi đất ở trong khu dân cư sang làm thương mại dịch vụ để khuyến khích các nhà đầu tư phát triển quỹ đất thương mại dịch vụ, góp phần tăng hiệu quả sử dụng đất.

Đối với các đô thị đặc biệt nói trên, trong quy hoạch cần quy định về chỉ tiêu về kiến trúc, nhà mẫu công trình và cần quy định thời gian phải xây dựng công trình, đưa đất vào sử dụng. Đồng thời, cần gắn với cơ chế kiểm tra và có chế tài xử phạt đủ mạnh cũng là giải pháp quản lý hiệu quả, khắc phục những bất cập trong quá trình phát triển dự án đất nền hiện nay.

Nguyễn Đức Lập
(Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản)
Theo batdongsan.com.vn